О ні! Ви хочете ліквідувати ОСББ?!

Часто стикаюсь з ситуацією, коли створено ОСББ, проте воно не може здійснювати свою діяльність. На це бувають різні причини. Будинок не можуть прийняти від ЖЕКу (хоча після створення ОСББ ви вже можете господарювати в будинку), точніше прийняти документи та взяти відповідальність за будинок. ОСББ наче створене, але не веде діяльності. Інколи люди створюють ОСББ у маленькому будинку і розуміють, що їм важко вести організаційну, бухгалтерську діяльність. Трапляються випадки, коли ніхто в будинку не хоче займатись ОСББ, немає кому стати головою ОСББ. Різними шляхами співвласники приходять до висновку, що їм ОСББ не потрібне, і було б добре його позбутися.

В цій статті хочу розповісти вам, що робити якщо ОСББ розвалюється на очах і єдиний вихід, який бачать співвласники це ліквідація об’єднання. Також стаття буде цікава тим, хто ще сумнівається чи створювати ОСББ, щоб вони розуміли, що буде якщо ОСББ “не пішло”.

Закон України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачає три причини для ліквідації ОСББ:

  • придбання однією особою всіх приміщень у багатоквартирному будинку;
  • прийняття співвласниками рішення про ліквідацію об’єднання;
  • ухвалення судом рішення про ліквідацію об’єднання.

В контексті даної статті ми розглядаємо другий варіант, коли мешканці все таки вирішили ліквідувати ОСББ з певних причин. Дуже шкода, що так сталось.

Загальні збори

Якщо мешканці не можуть дійти порозуміння та керувати будинком через ОСББ, скоріш за все є серйозною проблемою і проведення загальних зборів. Проте, це перший та необхідний крок до ліквідації об’єднання.

Такі збори скликаються та проводяться на загальних підставах Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”. Скликати такі збори може ініціативна група з не менше як трьох співвласників або правління ОСББ. Робиться повідомлення мешканців про проведення загальних зборів. Проводяться необхідні процедури, підготовка протоколів і т.д.

На порядок денний повинні бути винесені питання:

  • про ліквідацію об’єднання;
  • про призначення членів ліквідаційної комісії (не менше трьох людей), за кожного члена необхідно проголосувати окремо;

Для прийняття рішення необхідно більш ніж дві третини голосів. Рішення оформляється протоколом згідно Наказу №203 від 25.08.2015.

Робота ліквідаційної комісії

Наступними кроками займається ліквідаційна комісія:

  • розміщує в друкованих виданнях повідомлення про ліквідацію де інформує кредиторів про порядок та строки заяви кредиторами претензій (не менше двох місяців відводиться на отримання таких заяв);
  • явних кредиторів необхідно повідомити письмово;
  • розриває діючі договори;
  • вживає заходів для стягнення дебіторської заборгованості;
  • оцінює наявне майно;
  • складає ліквідаційний баланс;
  • подає звітність за останній звітний період;
  • розподіляє залишки коштів;
  • звільняє найнятих працівників;
  • закриває розрахунковий рахунок об’єднання (після всіх розрахунків з співвласниками);
  • знімає об’єднання з обліку в державній фіскальній службі;
  • здає всі документи об’єднання в архів;
  • подає реєстратору документи про внесення відповідних змін в державний реєстр юридичних осіб.

Ліквідаційний баланс та майно ОСББ

Такий баланс складається станом на наступний день після прийняття рішення про ліквідацію. Ліквідаційний баланс підписується членами ліквідаційної комісії. Також він повинен бути перевірений органом державної податкової служби.

В баланс включаються всі активи та пасиви ОСББ. До активів належать внески на утримання будинку від співвласників та інші доходи, які могло отримувати ОСББ. До пасивів належать всі зобов’язання по поточним договорам (постачальники, комунальні послуги та інше).

Коли мова йде про майно ОСББ, це ті речі, які можуть піти “з молотка” а кошти розподілити. Спільне майно багатоквартирного будинку належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, та не може бути виідлено в натурі. Про це чітко вказано в Статті 5 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” та Статті 382 Цивільного Кодексу України. Закон захищає спільну сумісну власність, не можна виокремити частину цієї власності для погашення боргів. Тому не потрібно боятись, що в разі ліквідації ОСББ, будинок позбудеться частини своєї власності. Співвласники залишаться при своїх квартирах, а все спільне майно залишиться таким самим спільним майном на правах спільної сумісної власності.

Кошти, що залишились після задоволення вимог кредиторів, розподіляються між співвласниками пропорційно до загальної площі квартир. При цьому проводиться залік заборгованості кожного співвласника, якщо він має борги перед ОСББ, тоді вони вираховуються з суми призначеної до розподілу. Якщо борг перевищує суму призначену для розподілу, і співвласник відмовляється сплачувати цю суму, тоді цей спір вирішується у суді.

Що буде з будинком

Будинок не може залишатися без управління. ОСББ це лише один з способів управління будинком. Якщо співвласники не обрали інших способів управління будинку передбачених Законом України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, тоді місцеві органи самоуправління повинні призначити на конкурсній основі нового управителя.

Якщо співвласники не прийняли інших форм управління (а ще краще оформити це окремим протоколом), ліквідаційна комісія повідомляє міську владу про припинення діяльності ОСББ. Це може бути лист на міського голову з копією протоколу про ліквідацію, де викласти прохання призначити управителя на конкурсній основі.

Фактично, після прийняття рішення про ліквідацію ОСББ, не варто чекати коли закінчиться вся ця процедура. Необхідно скликати загальні збори співвласників і приймати рішення про форму управління будинком. В даній ситуації ще можливі дві форми управління: управляти будинком самостійно або найняти управителя. Процедура описана в Законі України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”.

Одразу після прийняття рішення про ліквідацію ОСББ, необхідно забезпечити безперебійне постачання електроенергії та інших комунальних послуг, які постачались по договорам з ОСББ. Ці всі питання повинні вирішувати співвласники будинку. І краще заздалегідь домовитись з постачальниками комунальних послуг про те, щоб одразу після розірвання договору з ОСББ був підписаний новий договір (наприклад з колективним споживачем).

Коли ОСББ припиняє існування?

Останнім важливим кроком, який повинна зробити ліквідаційна комісія, буде подання необхідних документів до державного реєстратора (протокол рішення про ліквідацію, заяву про припинення, довідку архівної організації, ліквідаційний баланс та інше). Перелік документів та спосіб подання вам потрібно дізнатись у місцевих органах, так як в різних містах це реалізовано по різному. Якщо реєстратор не буде мати зауважень до документів, він вносить відповідний запис до державного реєстру на протязі 24-х годин після отримання документів.

Згідно Статті 28 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” об’єднання вважається припиненим з дня внесення про це відповідного запису до Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.

Інші шляхи виходу з ситуації

Як бачите, процес ліквідації ОСББ не є простий, має багато етапів, та може тягнутись тривалий час. Якщо однією з причин виникнення бажання у мешканців ліквідувати ОСББ було те, що ніхто не може займатись цим ОСББ, то треба подумати над тим хто ж буде ліквідовувати об’єднання. Можливо, варто звернутись до юристів, які на платній основі професійно проведуть процедуру ліквідації.

Але ж ви хотіли позбутись ОСББ пошвидше і не забивати собі голову проблемами будинку! Як би сильно ви не хотіли не приймати участі в управлінні будинком, ви наділені таким обов’язком. Ви повинні зрозуміти, що всі співвласники тепер відповідальні за будинок. Закон наділив вас не тільки правами, але й обов’язками:

  • забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення;
  • забезпечувати дотримання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;
  • дотримуватися вимог правил утримання житлового будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

Подумайте, можливо не варто ліквідовувати ОСББ, а знайти інший шлях управління будинком, наприклад:

  • передати будинок в управління управляючій компанії;
  • передати будинок в управління іншому ОСББ.