Внесок на утримання – один для всіх чи різний?

Не всі поділяють думку, що для всіх співвласників будинку (який осблуговується ОСББ) повинен бути єдиний внесок на утримання будинку. Однаковий в тому числі і для юридичних осіб, чи підприємців, що володіють комерційними приміщеннями.

Мова не йде про справедливість. Наприклад, що перші поверхи не користуються ліфтами, відповідно у них тариф повинен бути меншим. Також, мова не йде про те, що власники комерційних приміщень заробляють на них гроші, і можуть робити більші внески в ОСББ, просто тому, що можуть. Не варто також наводити докази своєї правоти тільки тому, що всі так роблять. “У нашому ОСББ так є і все нормально” – це не є підтвердженням правоти.

Далі я опишу тільки те, як на цю ситуацію дивиться чинне законодавство. Просто хочу, щоб ви про це знали. Питання актуальне, до кінця року у ваших ОСББ повинні зібратись збори та затвердити кошторис на 2018-й рік, встановити розмір внеску. За 8 хвилин прочитаєте статтю, а далі робіть як знаєте, і як вам зручно.

Розглянемо ситуацію, коли в багатоквартирному будинку створено ОСББ і воно займається обслуговуванням будинку. В кожному такому ОСББ є Статут де повинно бути вказано що воно діє на підставі Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” https://goo.gl/6Cp3aK

Закон каже, що ОСББ створено для сприяння використанню майна власників квартир та приміщень та управління, утримання і використання спільного майна (ст.1). Далі мова йде про те що об’єднання створюється як непідприємницьке товариство (ст. 4).

Треба заглянути до Цивільного кодексу https://goo.gl/NtSWFt, який каже що такі товариства не мають на меті одержання прибутку для його наступного розподілу між учасниками (ст.85). В Законі про ОСББ також наголошують на тому, що об’єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Там же читаємо, що господарче забезпечення діяльності об’єднання може здійснюватися власними силами об’єднання (шляхом самозабезпечення). (все це в ст.4).

Про самозабезпечення важливо. Про нього також йде мова у ст. 22 Закону про ОСББ. Там передбачається, що для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, можливі три варіанти:

  1. Задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення.
  2. Визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори.
  3. Виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.

Зверніть увагу, що управитель буде укладати договори з кожним співвласником. Відповідно, можна укладати різні договори на різні послуги, на різні суми, на різні умови оплати і т.д. Коли є управитель, є договірні відносини. Коли є тільки ОСББ можливе тільки самозабезпечення.

Далі у ст. 22 Закону про ОСББ йде мова про те, що для фінансування самозабезпечення об’єднання співвласники сплачують відповідні внески і платежі в розмірах, установлених загальними зборами об’єднання.

Статтю 20-ту про визначення часток внесків і платежів на утримання, експлуатацію та ремонт спільного майна ми повинні знати на пам’ять:

“Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.”

Підведемо проміжний підсумок нашої ситуації. У нас є ОСББ, яке займається утриманням будинку, працює на самозабезпеченні, а щоб мати кошти воно фінансується співвласниками, які сплачують внески на утримання будинку, і частка кожного співласника визначається загальною площею квартири/приміщення. Ще раз: частка визначається не тим на якому поверсі знаходиться квартира/приміщення, не тим чи мешканці там проживають/не проживають, не тим куди виносять сміття, не тим чи власник є юридичною особою чи пенсіонером і т.д. і т.п.

Встановлення розміру внеску на утримання будинку та його порядок сплати є виключною компетенцією загальних зборів співвласників (Закон про ОСББ, ст.10). Ніхто інший не може встановлювати розмір внеску.

Ні в кого не викликає сумнівів, і так вказано в Законі про ОСББ (ст.10), що рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов’язковим для всіх співвласників. Не має значення чи це квартира, чи нежитлове приміщення, і де воно розміщене, рішення загальних зборів є обов’язкове до виконання.

Для закріплення ще є стаття 15 Закону про ОСББ про обов’язки співвласника, зокрема мова йде про те, що співвласник зобов’язаний виконувати рішення статутних органів, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.

Ще один проміжний підсумок: розмір внеску на утримання будинку встановлять загальні збори, і всі співвласники зобов’язані його сплачувати.

Тепер найголовніше запитання: чи можуть загальні збори встановити для різних співвласників різний розмір внеску на утримання будинку?

Не існує інших принципів розрахунку розміру внеску на утримання будинку, крім передбаченого статтею 20 Закону про ОСББ. Ще раз цитую:

“Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.”

Якщо хтось думає, що він не користується певною частиною будинку, чи, наприклад, лфітом, тому для нього повинні бути встановлені інші розміри внеску. Немає підстав, щоб так формувати внесок, в законодавстві нічого такого не передбачено. Так само немає жодних підстав для того, щоб встановити для нежитлових приміщень більший розмір внеску. На якій підставі це робити? А підстав таких не існує.

Цивільний Кодекс України говорить про те, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку (ст. 382). Там же ви знайдете довгий перелік того, що вважається спільним майном. Всі співвласники мають рівні права відносно спільного майна. Не можна сказати, що я тим не користуюсь, мене це не стосується, чи у тебе більше приміщення і ти маєш більше права користуватись коридором і т.д. Всі рівні у відношенні до спільного майна. Відповідно і утримання спільного майна є спільною справою всіх співвласників.

Ще у нас є чинним Закон України “Про приватизацію державного житлового фонду” https://goo.gl/n1cw3F Стаття 10 цього закону говорить нам:

“Власники квартир багатоквартирних будинків … є співвласниками допоміжних приміщень у будинку …, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов’язані брати участь у загальних витратах, пов’язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку …”

Якщо ви не користуєтесь ліфтом, це не означає, що ви не повинні платити за його утримання. Це спільне майно, і ви зобов’язані його утримувати.

Не кажу, що це погано чи добре, чи справедливо. Просто констатую факт, що у нашому законодавчому полі немає можливості встановлювати різні розміри внесків для різних категорій співвласників. Все в будинку, окрім квартир та приміщень, є спільним майном. Всі мають стосовно нього рівні права. Це майно необхідно утримувати. Всі співвласники повинні брати участь у витратах на утримання. Якщо в будинку створили ОСББ, то воно займається утриманням будинку. Фінансується ОСББ за рахунок внесків співвласників. Розмір внеску на утримання будинку встановлюють загальні збори. Частка кожного співвласника у загальному обсязі внесків визначається пропорційно до загальної площі квартири чи приміщення. Іншого механізму не існує. Співвласники зобов’язані сплачувати свій розмір внеску на утримання будинку, а якщо не згідний, то звертатись до суду.

Ще раз нагадаю, що ОСББ не надає жодних послуг, воно є на самозабезпеченні. Якщо ж прийнято рішення про обслуговування будинку управляючою компанією, вона повинна заключати індивідуальні договори з кожним співвласником. Управляюча компанія комусь може надавати одні послуги, комусь інші. Тут вступають в дію договірні відносини, і вони можуть відрізнятись для різних співвласників.